LA CEDOLARE SECCA

Art. 3 del d.lgs 14 marzo 2011 n. 23, pubblicato nella Gazzetta ufficiale 23 marzo 2011 n. 67 ha introdotto a partire dal 2011 un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, la cosiddetta “CEDOLARE SECCA”.

Prima dell’entrata in vigore di tale tassazione il contribuente era obbligato ad assoggettare il reddito da locazione alle aliquote progressive per scaglioni di reddito e pagare le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato.

Il nuovo regime contributivo va anche a sostituire l’imposta di registro e di bollo.

Affinché abbia effetto l’adesione di regime della cedolare secca , il locatore deve rinunciare espressamente all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.

I soggetti interessati sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari e relative pertinenze locate ad uso abitativo. Non possono accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali nonché gli enti commerciali.

La cedolare secca può essere applicata in relazione a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A10) e locati esclusivamente con finalità di uso abitativo.

Nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di più soggetti, spetta a ciascuno di questi la facoltà di aderire o meno alla cedolare secca.

E’ possibile inoltre esercitare l’opzione della cedolare secca anche per contratti con durata inferiore ai 30 giorni annui e per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

Il regime opzionale può essere applicato anche alle pertinenze dell’immobile locato purché il rapporto di pertinenzialità esista e sia effettivamente evidenziato nel contratto di locazione.

L’opzione per la cedolare secca può essere revocato dal locatore in ciascuna annualità contrattuale a quella in cui la stessa è stata esercitata.

Il locatore deve comunicare al locatario, mediante lettera raccomandata, la scelta di tale regime facoltativo di tassazione e della conseguente rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione. Da sottolineare che in caso di comproprietà, l’esercizio dell’opzione da parte di uno solo dei comproprietari comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di affitto per tutti i proprietari.

L’adesione al regime della cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e non siano dunque rilevati ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

Per quanto riguarda invece le detrazioni del 36%-50% e del 55%-65% spettanti in caso di lavori di ristrutturazione e di lavori di riqualificazione energetica, nulla cambia in caso di adesione alla cedolare secca in quanto restano applicabili secondo la specifica disciplina.

Resto fermo, naturalmente, che le suddette detrazioni potranno essere fatte valere esclusivamente sull’irpef e non anche sulla cedolare secca.

L’aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% in generale per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998 anche di durata limitata.

L’aliquota è ridotta al 10% per il quadriennio 2014-017 (poi passerà l 15% dal 2018) in caso di contratti a canone concordato sulla base di appositi accordi.

La cedolare secca deve essere versata con apposito codice tributo con gli stessi termini dell’irpef sia per quanto riguarda gli acconti sia per il saldo.

La misura dell’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Il versamento dell’acconto va effettuato in un’unica soluzione, entro il 30 settembre, se l’importo è inferiore a 257,52 €; in 2 rate se l’importo è superiore a 257,52 €.

La prima pari al 38% dell’imposta dell’anno precedente entro il 16 giugno.

La seconda, del restante 57%, entro il 30 novembre.

Il versamento del saldo va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce.

Ricapitolando, il regime della cedolare secca presenta un’aliquota fissa stabilita nel 21% per i contratti a canone libero e nel 10% in caso di contratti a canone concordato.

Diversamente l’aliquota dovuta ai fini irpef è progressiva sulla base dei differenti scaglioni di reddito imponibile: